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SATTE RENDITEN DURCH DAS INVESTMENT IN POLEN
Geschrieben am Mittwoch, 21. Januar 2009 von firmenpresse
Der Immobilienfonds DIREKT INVEST POLEN 2 von elbfonds wurde in einem unabhängigen Experten-Rating mit ´sehr gut´ ausgezeichnet.
INVESTMENT (das Original), das führende Fachmagazin für Immobilien-Investments, verlieh diese Auszeichnung an den renommierten Hamburger Initiator elbfonds.
Welchen Sachwerten kann man jetzt vertrauen? Diese Frage untersuchten die unabhängigen Fonds-Experten von INVESTMENT (das Original).
In einem quantitativen und qualitativen Verfahren wurden die besten Fonds und
Initiatoren von den Fonds-Experten von INVESTMENT (das Original), im Verbund der Time Warner Gruppe, die internationale Vergleichsparameter angelegt haben,
selektiert.
Dabei wurden sachliche Maßstäbe angelegt - und besonders wichtig -, um
Interessenskonflikte zu vermeiden, wurden die Analysen nicht - wie bei allen
anderen Ratings - von den Initiatoren bezahlt und/oder in Auftrag gegeben.
Stephan Groht, Geschäftsführender Gesellschafter elbfonds GmbH, kommentiert:
´Gerade in Zeiten, wo Geld gedruckt wird, ohne dass es ´rückgedeckt´ wird, ist
eine Investition in Geldwerte überhaupt nicht zu empfehlen. Rückdeckung bzw.
´rückgedeckt´ heißt, dass es einen Gegenwert für das gedruckte Papier geben
sollte. Dies passiert aber aktuell nicht, wenn durch Missmanagement bei den
Banken Milliarden von Euro in den Geldkreislauf gebracht werden. Das Ergebnis
hieraus ist, dass der Wert des Geldes sinkt (Inflation). Daher ist es wichtig
bei Kapitalanlagen in physische Substanz (Sachwerte) zu investieren. Der
Sachwert, der am bekanntesten ist, ist die Immobilie.´
INVESTMENT: ´Was macht Geschlossene Fonds als Assetklasse
börsenkrisenresistent?´
Stephan Groht: ´In einem Geschlossenen Fonds ist die Anlageform, in die
investiert wird, festgelegt. D.h. bei der Investition z. B. in Immobilien, sind
der Standort, die Art der Investition und die Investitionssumme klar definiert.
Der Geschlossene Fonds entwickelt sich größtenteils unabhängig von der Börse.
Bei einer Investition z. B. in Immobilien ist das Marktumfeld für die geplante
Immobiliennutzung relevant. Hier ist zu hinterfragen, ob eine
Immobilieninvestition an dem vorgesehenen Standort zu einer guten Vermietung
führt und ob die daraus resultierende Miete erzielbar scheint. Ist dies der Fall, findet sich für die Immobilie ein Mieter und danach natürlich auch ein
Käufer.´
INVESTMENT: ´Was sind die besten antizyklischen Investments?´
Stephan Groht: ´Da unser Fonds - DIREKT INVEST POLEN 2 - eine kurze Laufzeit von
ca. 4 Jahren hat, ist für den Investor eine Kapitalanlage mit einem mittel- und
langfristigen Anlagehorizont sinnvoll. Eine Investition in Sachwerte ist
erstrebenswert.
Losgelöst von unserem Fonds lautet die Antwort wie folgt:
Ein Portfolio aus Sachwerten sollte wie folgt für Anleger erstrebenswert sein.
Immobilien, Aktien und Edelmetalle (u. a. Gold).
Immobilien-Investments - als Beispiel der DIREKT INVEST POLEN 2.
Aktien - langfristig, historisch, erfolgreiche Aktienfonds, mit einer
Risikodiversifizierung, die dem Anlagerverhalten des Anlegers entspricht.
Edelmetalle (z. B. Gold) - haben zum Einen eigene Werte, die sich zukünftig
erhöhen dürften, da perspektivisch die weltweiten Edelmetallvorkommen sowie
deren Abbau endlich sind, und zum Anderen sind sie, aufgrund des reinen
Materialwertes als Zahlungsmittel interessant.´
INVESTMENT: ´Welche Chancen eröffnen sich für den Anleger durch Ihren Fonds?´
Stephan Groht: ´Eine Beteiligung an dem Fonds DIREKT INVEST POLEN 2 eröffnet dem
Anleger die Möglichkeit an dem Wachstum des polnischen Einzelhandelsmarktes zu
partizipieren. Der klare Fokus auf Handelsimmobilien, die kurze prognostizierte
Laufzeit von ca. 4 Jahren, die Investition am Anfang der Wertschöpfungskette -
d. h. bei der Projektentwicklung - verspricht für den Anleger eine interessante
Rendite und die Immobilienart spiegelt die aktuelle Marktnachfrage in Polen
wider. Durch den Immobilienpartner, der sich seit 1984 erfolgreich auf die
Realisierung von Handelsmärkten spezialisiert hat und dies seit 1996 auch in
Polen erfolgreich umsetzt, ist auch hier das richtige Unternehmen in der
Abwicklung aktiv. Die guten Kontakte führten u. a. auch dazu, dass ausgesuchte
Einzelhandelskonzerne nach Fertigstellung vom Handelsmarkt, diesen nicht
anmieten, sondern direkt kaufen.´
INVESTMENT: ´Was ist das Besondere an Ihrem Polen-Fonds?´
Stephan Groht: ´Das VERKAUF-VOR-ANKAUF-PRINZIP, dass in der Regel bei unserem
DIREKT INVEST POLEN 2 zum Tragen kommt. Das bedeutet in Kürze Folgendes: Durch
das gute Netzwerk zu internationalen Handelsketten ist es dem Fonds möglich,
bereits vor dem Ankauf nicht nur einen Mieter für den zu realisierenden
Handelsmarkt zu haben, sondern in der Regel einen Käufer, der die
Einzelhandelsflächen direkt nach Fertigstellung kauft.´
INVESTMENT: ´Wie ist die Krisenabsicherung der Anlagen gewährleistet?´
Stephan Groht: ´Bereits in der Konzeption des Fonds wurde gesellschaftsrechtlich
auf eine sichere Konstruktion geachtet. Jede Immobilieninvestition wird in der
Gesellschaftsform einer GmbH & Co. KG nach polnischem Recht getätigt. Sollte
trotz alle Sorgfaltspflicht einmal eine Immobilieninvestition in eine Schieflage
geraten, so ist hiervon nicht die gesamte Fondskonstruktion betroffen, sondern
nur die Komplementärin.
Weiterhin erhöht sich die Sicherheit der Investition dadurch, dass in der Regel
der Verkauf des Handelsmarktes bereits vor der Realisierung des Projektes
feststeht und somit das Risiko des Anlegers nur auf den Zeitraum der
Realisierung beschränkt ist. Diese Zeit wird optimiert durch das Know how des
Immobilienpartners, der bereits 25 Jahre internationale Erfahrung bei der
Realisierung von Handelsmärkten hat und eine Leistungsbilanz von ca 200 fertig
gestellten und verkauften Immobilien vorweisen kann.´
INVESTMENT: ´Wie ist die Wertentwicklung der Investments?´
Stephan Groht: ´Die eigentliche Wertschöpfung beginnt bereits mit dem Ankauf der
geeigneten Grundstücke. Der Fonds akquiriert nur Grundstücke, bei denen eine
großflächige Einzelhandelsbebauung vorgesehen ist. Diese Grundstücke werden dann
potentiellen Nutzern (internationalen Handelsketten) vorgestellt. Wenn die
Zusage einer Handelskette vorliegt, wird das Grundstück erworben. Dann wird mit
dem Einzelhandelskonzern die genaue Bebauung, in Bezug auf die rechtlichen
Voraussetzungen, besprochen und die Baugenehmigung beantragt. Nach 5-6 Monaten
Bauzeit ist der Handelsmarkt dann fertig gestellt und wird an den Konzern
übergeben. I.d.R. wird der Konzern den Handelsmarkt nicht mieten, sondern ihn
direkt nach Fertigstellung kaufen.
D. h. die Wertentwicklung der Investments ist nach Fertigstellung vom
Handelsmarkt und dem daraus resultierenden Verkauf abgeschlossen. Sie entwickelt
sich also vom Grundstücksankauf bis zum Verkauf der Immobilie - im Fonds Direkt
Invest Polen 2 wird mit einer kalkulierten Fertigstellungszeit von 12-18 Monaten
gerechnet - vom Grundstückswert hin zu einem Immobilienwert. Also von einer
´grünen´ Wiese hin zu einer vermieteten Einzelhandelsimmobilie, an dieser
Wertentwicklung partizipiert der Anleger.´
INVESTMENT FONDS-ANALYSE
ELBFONDS GMBH - DIREKT INVEST POLEN 2
Der Immobilienmarkt in Polen: Polen verfügt über 80 Städte mit über 50.000
Einwohnern über eine hohe Anzahl sogenannter Mittelzentren. In diesen besteht
eine steigende Nachfrage nach hochwertigen Immobilien - besonders für Handels-
und Wohnimmobilien - durch die junge und stetig wachsende Mittelschicht, die auf
´Westniveau´ konsumieren will und es finanziell auch kann.
Internationale Investoren hatten bisher hauptsächlich die polnische Hauptstadt
Warschau im Blickpunkt, wenn es um Immobilien ging. Der Markt in Warschau gilt
allerdings als gesättigt - ein harter Verdrängungswettbewerb ist die Folge.
In den Mittelzentren ergeben sich aufgrund der positiven wirtschaftlichen
Bedingungen und des vorhandenen enormen Konsumnachholbedarfs lukrative
Investitionsmöglichkeiten, vor allem für Handelsimmobilien.
Handelsimmobilien: Der Nachholbedarf in puncto Konsum ist groß und wächst
kontinuierlich. Wie attraktiv der inländische Verbrauchermarkt ist, zeigt ein
Blick auf den Einzelhandel, der im 1. Quartal 2008 im Jahresvergleich real um
16,0% zulegen konnte; im Gesamtjahr 2007 waren es + 14%.
Die polnischen Konsumenten haben mehr Geld. Sie erwarten nun mehr Auswahl und
Vielfalt. Die polnische Einkaufskultur ähnelt der amerikanischen sehr. Die
Konsumenten verbringen einen Großteil ihrer Freizeit in den Konsumtempeln.
Sie nutzen die Öffnungszeiten an sieben Tagen in der Woche und genießen viel
größere Lebensmittel- / Gastronomie-Bereiche, als man sie hierzulande kennt.
Ein positives, zukunftsgerichtetes Konsumklima ist vorhanden und forciert den
steigenden Bedarf an modernen Einzelhandelsflächen. Das eröffnet Umsatzchancen
für viele neue (westliche) Filialisten, die bereitwillig expandieren und
entsprechende Handelsimmobilien - und die dazugehörigen Logistikimmobilien -
benötigen.
Hier setzt der DIREKT INVEST POLEN an: Die Fondsgesellschaft erwirbt in
wachstumsstarken Mittelzentren Projektentwicklungen aus diesen Bereichen.
Mit der wohlüberlegten Konzeption des DIREKT INVEST POLEN profitieren die
Anleger von den lukrativen und renditestarken Investitionsmöglichkeiten im
Herzen Europas. Sie partizipieren direkt an den positiven Entwicklungen des
polnischen Immobilienmarktes - Handels- und Wohnimmobilien in den aufstrebenden
polnischen Mittelzentren.
Investment: Der Fonds investiert in ein Portfolio aus Projektentwicklungen mit
dem Fokus Handelsimmobiien. Hierfür werden Projektgesellschaften in Polen
gegründet. Diese werden in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG nach polnischem
Recht gegründet. Die Investitionen erfolgen zusammen mit der ST PROJEKT als
Co-Investor oder ggf. anderen weiteren Investoren, jedoch stets als
Mehrheitsinvestition. Geplant ist eine Erstinvestition in vier polnische
Projektgesellschaften, die ihrerseits Immobilienprojekte in Polen durchführt.
Die Investitionen in die Projektentwicklungen werden nicht laufend, sondern
endfällig nach Verkauf getilgt.
Die Beurteilung: Mittels der Benchmark-Analyse der Fonds-Experten von INVESTMENT
ergibt sich summa summarum eine sehr gute Beurteilung.
Der Fonds ist der einzige seiner Art, der in polnische Handelsimmobilien und
deren Projektentwicklung investiert. Durch die langjährige Erfahrung der
handelnden Personen und des Finanzpartners LBBW ergibt sich ein solider
Background mit double digit-Gewinnprognosen.
Aufgrund der vor-Ort-Recherche in Polen und der Analyse der Fonds-Parameter ist
der Fonds für einen international erfahrenen und diversifiziert agierenden
Investor sehr interessant.
Die INVESTMENT-Redaktion beurteilt den elbfonds GmbH - Direkt Invest Polen 2 mit
´sehr gut´.
Begründung: In einem Ausleseverfahren nimmt die Redaktion die Initiatoren unter
die Lupe: Erfahrung, finanzieller Hintergrund, Anlegerfreundlichkeit,
Platzierungskraft und Leistungsbilanz sind die Kriterien für das
Initiatoren-Rating sowie die Beurteilung ihrer Fondsprodukte.
Die INVESTMENT-Ratings haben einen umso höheren Stellenwert als das Magazin im
Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes Pflichtlektüre für Investoren,
Banker, Berater, Vermögensverwalter und alle an der Vermittlung von
Kapitalanlagen beteiligten Personen sein sollte.
´So geht der BGH (Entscheidung vom 13.01. 2000) davon aus, das INVESTMENT
Pflichtlektüre für den obigen Personenkreis ist: ´Sowohl der Anlageberater,
Banker, als auch der Anlagevermittler mit besonderer Vertrauensstellung
gegenüber seinen Kunden, den Investoren, muss zwingend alle Berichte in
INVESTMENT gegenüber seinen Kunden, den Investoren bzw. Kapitalanlegern
ungefragt und unaufgefordert offenbaren´, kommentieren Experten die einschlägige
Rechtslage. Der BGH erwartet vom Anlageberater, dass er die Prospektunterlagen
auf Informationslücken und innere Schlüssigkeit überprüft.´
Daneben besteht die Pflicht, INVESTMENT als Fachpublikation laufend auszuwerten.
Der Anlageberater hat die Pflicht, sich selber die entsprechenden Informationen
eigenhändig zu verschaffen.
Verstösst ein Berater und Vermittler gegen seine Sorgfaltspflicht, so haftet er
bis zu 10 Jahre für die Verletzung von Erkundigungs- bzw. Aufklärungspflichten.
Es handelt sich dabei um ständige Rechtssprechung, wie zahlreiche Entscheidungen
belegen (vgl. u.a. BGH vom 6.7. 1995, 17.10.1989, OLG Thüringen 29.10. 1997, OLG
München 19.06. 1996, OLG Düsseldorf 30.03. 1995, (6.6. 1992).
Die INVESTMENT-Leser sind in der Zielgruppe der Immobilienentscheider und der
High Net Worth Individuals (HNWIŽs) zu finden. Die sogenannten HNWIŽs haben mehr
als EUR 1 Million zur Verfügung. Auf diese Zielgruppe und die sogenannten
´Ultras´ (Ultra High Net Worth Individuals) mit mehr als EUR 30 Millionen
Vermögen konzentrieren sich auch die Kunden des Magazins INVESTMENT (das
Original).
Nachfolgend finden Sie die Erläuterung zu dem unabhängigen Fonds-Rating von
INVESTMENT (das Original).
Die Untersuchungs-Methoden: In einem Ausleseverfahren nimmt die Redaktion die
Initiatoren unter die Lupe: Erfahrung, finanzieller Hintergrund,
Anlegerfreundlichkeit, Platzierungskraft und Leistungsbilanz sind die Kriterien
für das Initiatoren-Rating sowie die Beurteilung der Fondsprodukte.
Neben der Prognosesicherheit der bisher emittierten Fonds fallen folgende
Faktoren ins Gewicht:
Erklärung der einzelnen Kennzahlen auf Basis der Prognoserechnung
Was ist die Substanzquote (in %)?
Die Substanzquote bildet ab, wie viel vom Gesamtinvestitionsvolumen wirklich in
das Investitionsobjekt fließt. Die Formel dafür lautet:
(Kaufpreis + Nebenkosten + Liquiditätsreserve)
---------------------------------------------------------
Gesamtinvestitionsvolumen
Bei systembedingten Währungsumrechnungen wurde der Kurs zum Zeitpunkt der
Prospektgenehmigung verwendet.
Was ist die kumulierte Ausschüttung inkl. (excl.) Verkaufserlös (in %)?
Diese Kennzahl zeigt die Ausschüttung an die Anleger über die gesamte
Fondslaufzeit inklusiv (exclusiv) der Ausschüttung durch den eventuellen Verkauf
des jeweiligen Investitionsobjektes. Die Formel dafür lautet:
Summe aller Ausschüttungen in % (+ Verkaufserlös des Investitionsobjektes in % )
Dabei erhält man den Verkaufserlös in % folgendermaßen:
Verkaufserlös des Investitionsobjektes
------------------------------------------------
Kaufpreis des Investitionsobjektes
Bei systembedingten Währungsumrechnungen wurde der Kurs zum Zeitpunkt der
Prospektgenehmigung verwendet.
Was ist die Laufzeit in Jahren?
Die Laufzeit in Jahren beginnt ab dem Tag der Veröffentlichung des Prospekts und
läuft bis zum Zeitpunkt der geplanten Fondsauflösung.
Was ist der Multiple?
Der Multiple gibt an, um das wie viel Fache die Ausschüttungen an den Anleger
dessen eingesetztes Kapital übersteigt. Die Formel dafür lautet:
Kumulierte Ausschüttung in %
------------------------------------
100% zzgl. jeweiliges Agio
Dabei stellen die 100% die Zeichnungssumme der Anleger dar.
Bei systembedingten Währungsumrechnungen wurde der Kurs zum Zeitpunkt der
Prospektgenehmigung verwendet.
Was ist der jährliche Vermögenszuwachs (in %)?
Diese Kennzahl zeigt den jährlichen Vermögenszuwachs der Anleger unter
Berücksichtigung eines eventuellen Verkaufserlöses des jeweiligen
Investitionsobjektes. Die Formel dafür lautet:
kumulierte Ausschüttung inkl. Verkaufserlös in % - ( 100% + Agio in % )
--------------------------------------------------------------------------------------
Laufzeit des Fonds
Bei systembedingten Währungsumrechnungen wurde der Kurs zum Zeitpunkt der
Prospektgenehmigung verwendet.
Was ist die Ausschüttung nach 5 (10) Jahren (in %)?
Diese Kennzahl zeigt, wie viel der Fonds nach 5 (10) Jahren an die Anleger
ausgeschüttet hat. Die Formel dafür lautet:
Summe aller Ausschüttungen in % in den ersten 5 (10) Jahren
Bei systembedingten Währungsumrechnungen wurde der Kurs zum Zeitpunkt der
Prospektgenehmigung verwendet. Der Referenzpunkt der Berechnung ist das
BaFin-Veröffentlichungsdatum.
Was ist die Tilgung nach 5 (10) Jahren in % des Kreditbetrages?
Diese Kennzahl dient dazu, den Tilgungsstand des Fonds nach 5 Jahren Laufzeit in
% der gesamten Darlehenssumme erkennen zu können. Die Formel dafür lautet:
Summe aller Tilgungen der ersten 5 (10) Jahre
--------------------------------------------------------
Gesamte Darlehenssumme
Bei systembedingten Währungsumrechnungen wurde der Kurs zum Zeitpunkt der
Prospektgenehmigung verwendet.
Was ist der Effizienzfaktor?
Der Effizienzfaktor spiegelt die Höhe der reinen Fondskosten wieder. Je mehr
sich der Effizienzfaktor der Zahl 0 annähert, umso vorteilhafter ist es für die
jeweilige Beteiligung. Die Formel dafür lautet:
Bsp. Immobilien:
Investitionskosten / Vermietbare Fläche in m² = Investitionskosen pro m²
Jahresmiete / Vermietbare Fläche in m² = Jahresmiete pro m²
---------------------------------------------------------------------------------------
Jahresmiete pro m² / Investitionskosten pro m² = Jahresrendite pro m²
Gesamtinvestitionskosen / Vermietbare Fläche in m² = Gesamtinvestitionskosen pro
m²
Jahresmiete / Vermietbare Fläche in m² = Jahresmiete pro m²
--------------------------------------------------------------------------------------------------------
Jahresmiete pro m² / Gesamtinvestitionskosten pro m² = Jahresrendite pro m²
Das Delta der Jahresrenditen pro m² bilden den Effizienzfaktor!
Bei Schiffen wird auf die Tragfähigkeit tdw runtergerechnet!
Bei systembedingten Währungsumrechnungen wurde der Kurs zum Zeitpunkt der
Prospektgenehmigung verwendet.
Was ist die Eigenkapitalquote (in %)?
Die Eigenkapitalquote gibt an wie viel vom Gesamtinvestitionsvolumen durch das
Eigenkapital der Anleger finanziert wird. Die Formel dafür lautet:
Kommanditkapital eines Fonds inkl. Agio
------------------------------------
Gesamtinvestitionsvolumen inkl. Agio
Bei systembedingten Währungsumrechnungen wurde der Kurs zum Zeitpunkt der
Prospektgenehmigung verwendet.
Was ist die Fremdkapitalquote (in %)?
Die Fremdkapitalquote gibt an wie viel vom Gesamtinvestitionsvolumen durch das
aufgenommene Fremdkapital finanziert wird. Die Formel dafür lautet:
Fremdkapital eines Fonds
---------------------------------
Gesamtinvestitionsvolumen
Bei systembedingten Währungsumrechnungen wurde der Kurs zum Zeitpunkt der
Prospektgenehmigung verwendet.
Was ist der Weichkostenfaktor inkl. (exkl.) Agio bezogen auf das
Gesamtinvestitionsvolumen (Eigenkapital) (in %)?
Der Weichkostenfaktor gibt an, wie viel der Fondskosten auf Basis des
Gesamtinvestitionsvolumens nicht direkt in das Investitionsobjekt fließen.
Die Formel dafür lautet:
Summe aller Weichkosten
--------------------------------------------------
Gesamtinvestitionsvolumen (Eigenkapital)
Dabei sind die Weichkosten alle Kosten der Investitionsrechung außer dem
Kaupreis, der Liquiditätsreserve (und dem Agio.)
Bei systembedingten Währungsumrechnungen wurde der Kurs zum Zeitpunkt der
Prospektgenehmigung verwendet.
Was ist die Mindestzeichnungssumme?
Die Mindestzeichnungssumme gibt den Betrag an, ab dem sich ein Anleger an einem
Fonds beteiligen kann.
INVESTMENT (das Original), das führende Fachmagazin für Immobilien-Investments, verlieh diese Auszeichnung an den renommierten Hamburger Initiator elbfonds.
Welchen Sachwerten kann man jetzt vertrauen? Diese Frage untersuchten die unabhängigen Fonds-Experten von INVESTMENT (das Original).
In einem quantitativen und qualitativen Verfahren wurden die besten Fonds und
Initiatoren von den Fonds-Experten von INVESTMENT (das Original), im Verbund der Time Warner Gruppe, die internationale Vergleichsparameter angelegt haben,
selektiert.
Dabei wurden sachliche Maßstäbe angelegt - und besonders wichtig -, um
Interessenskonflikte zu vermeiden, wurden die Analysen nicht - wie bei allen
anderen Ratings - von den Initiatoren bezahlt und/oder in Auftrag gegeben.
Stephan Groht, Geschäftsführender Gesellschafter elbfonds GmbH, kommentiert:
´Gerade in Zeiten, wo Geld gedruckt wird, ohne dass es ´rückgedeckt´ wird, ist
eine Investition in Geldwerte überhaupt nicht zu empfehlen. Rückdeckung bzw.
´rückgedeckt´ heißt, dass es einen Gegenwert für das gedruckte Papier geben
sollte. Dies passiert aber aktuell nicht, wenn durch Missmanagement bei den
Banken Milliarden von Euro in den Geldkreislauf gebracht werden. Das Ergebnis
hieraus ist, dass der Wert des Geldes sinkt (Inflation). Daher ist es wichtig
bei Kapitalanlagen in physische Substanz (Sachwerte) zu investieren. Der
Sachwert, der am bekanntesten ist, ist die Immobilie.´
INVESTMENT: ´Was macht Geschlossene Fonds als Assetklasse
börsenkrisenresistent?´
Stephan Groht: ´In einem Geschlossenen Fonds ist die Anlageform, in die
investiert wird, festgelegt. D.h. bei der Investition z. B. in Immobilien, sind
der Standort, die Art der Investition und die Investitionssumme klar definiert.
Der Geschlossene Fonds entwickelt sich größtenteils unabhängig von der Börse.
Bei einer Investition z. B. in Immobilien ist das Marktumfeld für die geplante
Immobiliennutzung relevant. Hier ist zu hinterfragen, ob eine
Immobilieninvestition an dem vorgesehenen Standort zu einer guten Vermietung
führt und ob die daraus resultierende Miete erzielbar scheint. Ist dies der Fall, findet sich für die Immobilie ein Mieter und danach natürlich auch ein
Käufer.´
INVESTMENT: ´Was sind die besten antizyklischen Investments?´
Stephan Groht: ´Da unser Fonds - DIREKT INVEST POLEN 2 - eine kurze Laufzeit von
ca. 4 Jahren hat, ist für den Investor eine Kapitalanlage mit einem mittel- und
langfristigen Anlagehorizont sinnvoll. Eine Investition in Sachwerte ist
erstrebenswert.
Losgelöst von unserem Fonds lautet die Antwort wie folgt:
Ein Portfolio aus Sachwerten sollte wie folgt für Anleger erstrebenswert sein.
Immobilien, Aktien und Edelmetalle (u. a. Gold).
Immobilien-Investments - als Beispiel der DIREKT INVEST POLEN 2.
Aktien - langfristig, historisch, erfolgreiche Aktienfonds, mit einer
Risikodiversifizierung, die dem Anlagerverhalten des Anlegers entspricht.
Edelmetalle (z. B. Gold) - haben zum Einen eigene Werte, die sich zukünftig
erhöhen dürften, da perspektivisch die weltweiten Edelmetallvorkommen sowie
deren Abbau endlich sind, und zum Anderen sind sie, aufgrund des reinen
Materialwertes als Zahlungsmittel interessant.´
INVESTMENT: ´Welche Chancen eröffnen sich für den Anleger durch Ihren Fonds?´
Stephan Groht: ´Eine Beteiligung an dem Fonds DIREKT INVEST POLEN 2 eröffnet dem
Anleger die Möglichkeit an dem Wachstum des polnischen Einzelhandelsmarktes zu
partizipieren. Der klare Fokus auf Handelsimmobilien, die kurze prognostizierte
Laufzeit von ca. 4 Jahren, die Investition am Anfang der Wertschöpfungskette -
d. h. bei der Projektentwicklung - verspricht für den Anleger eine interessante
Rendite und die Immobilienart spiegelt die aktuelle Marktnachfrage in Polen
wider. Durch den Immobilienpartner, der sich seit 1984 erfolgreich auf die
Realisierung von Handelsmärkten spezialisiert hat und dies seit 1996 auch in
Polen erfolgreich umsetzt, ist auch hier das richtige Unternehmen in der
Abwicklung aktiv. Die guten Kontakte führten u. a. auch dazu, dass ausgesuchte
Einzelhandelskonzerne nach Fertigstellung vom Handelsmarkt, diesen nicht
anmieten, sondern direkt kaufen.´
INVESTMENT: ´Was ist das Besondere an Ihrem Polen-Fonds?´
Stephan Groht: ´Das VERKAUF-VOR-ANKAUF-PRINZIP, dass in der Regel bei unserem
DIREKT INVEST POLEN 2 zum Tragen kommt. Das bedeutet in Kürze Folgendes: Durch
das gute Netzwerk zu internationalen Handelsketten ist es dem Fonds möglich,
bereits vor dem Ankauf nicht nur einen Mieter für den zu realisierenden
Handelsmarkt zu haben, sondern in der Regel einen Käufer, der die
Einzelhandelsflächen direkt nach Fertigstellung kauft.´
INVESTMENT: ´Wie ist die Krisenabsicherung der Anlagen gewährleistet?´
Stephan Groht: ´Bereits in der Konzeption des Fonds wurde gesellschaftsrechtlich
auf eine sichere Konstruktion geachtet. Jede Immobilieninvestition wird in der
Gesellschaftsform einer GmbH & Co. KG nach polnischem Recht getätigt. Sollte
trotz alle Sorgfaltspflicht einmal eine Immobilieninvestition in eine Schieflage
geraten, so ist hiervon nicht die gesamte Fondskonstruktion betroffen, sondern
nur die Komplementärin.
Weiterhin erhöht sich die Sicherheit der Investition dadurch, dass in der Regel
der Verkauf des Handelsmarktes bereits vor der Realisierung des Projektes
feststeht und somit das Risiko des Anlegers nur auf den Zeitraum der
Realisierung beschränkt ist. Diese Zeit wird optimiert durch das Know how des
Immobilienpartners, der bereits 25 Jahre internationale Erfahrung bei der
Realisierung von Handelsmärkten hat und eine Leistungsbilanz von ca 200 fertig
gestellten und verkauften Immobilien vorweisen kann.´
INVESTMENT: ´Wie ist die Wertentwicklung der Investments?´
Stephan Groht: ´Die eigentliche Wertschöpfung beginnt bereits mit dem Ankauf der
geeigneten Grundstücke. Der Fonds akquiriert nur Grundstücke, bei denen eine
großflächige Einzelhandelsbebauung vorgesehen ist. Diese Grundstücke werden dann
potentiellen Nutzern (internationalen Handelsketten) vorgestellt. Wenn die
Zusage einer Handelskette vorliegt, wird das Grundstück erworben. Dann wird mit
dem Einzelhandelskonzern die genaue Bebauung, in Bezug auf die rechtlichen
Voraussetzungen, besprochen und die Baugenehmigung beantragt. Nach 5-6 Monaten
Bauzeit ist der Handelsmarkt dann fertig gestellt und wird an den Konzern
übergeben. I.d.R. wird der Konzern den Handelsmarkt nicht mieten, sondern ihn
direkt nach Fertigstellung kaufen.
D. h. die Wertentwicklung der Investments ist nach Fertigstellung vom
Handelsmarkt und dem daraus resultierenden Verkauf abgeschlossen. Sie entwickelt
sich also vom Grundstücksankauf bis zum Verkauf der Immobilie - im Fonds Direkt
Invest Polen 2 wird mit einer kalkulierten Fertigstellungszeit von 12-18 Monaten
gerechnet - vom Grundstückswert hin zu einem Immobilienwert. Also von einer
´grünen´ Wiese hin zu einer vermieteten Einzelhandelsimmobilie, an dieser
Wertentwicklung partizipiert der Anleger.´
INVESTMENT FONDS-ANALYSE
ELBFONDS GMBH - DIREKT INVEST POLEN 2
Der Immobilienmarkt in Polen: Polen verfügt über 80 Städte mit über 50.000
Einwohnern über eine hohe Anzahl sogenannter Mittelzentren. In diesen besteht
eine steigende Nachfrage nach hochwertigen Immobilien - besonders für Handels-
und Wohnimmobilien - durch die junge und stetig wachsende Mittelschicht, die auf
´Westniveau´ konsumieren will und es finanziell auch kann.
Internationale Investoren hatten bisher hauptsächlich die polnische Hauptstadt
Warschau im Blickpunkt, wenn es um Immobilien ging. Der Markt in Warschau gilt
allerdings als gesättigt - ein harter Verdrängungswettbewerb ist die Folge.
In den Mittelzentren ergeben sich aufgrund der positiven wirtschaftlichen
Bedingungen und des vorhandenen enormen Konsumnachholbedarfs lukrative
Investitionsmöglichkeiten, vor allem für Handelsimmobilien.
Handelsimmobilien: Der Nachholbedarf in puncto Konsum ist groß und wächst
kontinuierlich. Wie attraktiv der inländische Verbrauchermarkt ist, zeigt ein
Blick auf den Einzelhandel, der im 1. Quartal 2008 im Jahresvergleich real um
16,0% zulegen konnte; im Gesamtjahr 2007 waren es + 14%.
Die polnischen Konsumenten haben mehr Geld. Sie erwarten nun mehr Auswahl und
Vielfalt. Die polnische Einkaufskultur ähnelt der amerikanischen sehr. Die
Konsumenten verbringen einen Großteil ihrer Freizeit in den Konsumtempeln.
Sie nutzen die Öffnungszeiten an sieben Tagen in der Woche und genießen viel
größere Lebensmittel- / Gastronomie-Bereiche, als man sie hierzulande kennt.
Ein positives, zukunftsgerichtetes Konsumklima ist vorhanden und forciert den
steigenden Bedarf an modernen Einzelhandelsflächen. Das eröffnet Umsatzchancen
für viele neue (westliche) Filialisten, die bereitwillig expandieren und
entsprechende Handelsimmobilien - und die dazugehörigen Logistikimmobilien -
benötigen.
Hier setzt der DIREKT INVEST POLEN an: Die Fondsgesellschaft erwirbt in
wachstumsstarken Mittelzentren Projektentwicklungen aus diesen Bereichen.
Mit der wohlüberlegten Konzeption des DIREKT INVEST POLEN profitieren die
Anleger von den lukrativen und renditestarken Investitionsmöglichkeiten im
Herzen Europas. Sie partizipieren direkt an den positiven Entwicklungen des
polnischen Immobilienmarktes - Handels- und Wohnimmobilien in den aufstrebenden
polnischen Mittelzentren.
Investment: Der Fonds investiert in ein Portfolio aus Projektentwicklungen mit
dem Fokus Handelsimmobiien. Hierfür werden Projektgesellschaften in Polen
gegründet. Diese werden in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG nach polnischem
Recht gegründet. Die Investitionen erfolgen zusammen mit der ST PROJEKT als
Co-Investor oder ggf. anderen weiteren Investoren, jedoch stets als
Mehrheitsinvestition. Geplant ist eine Erstinvestition in vier polnische
Projektgesellschaften, die ihrerseits Immobilienprojekte in Polen durchführt.
Die Investitionen in die Projektentwicklungen werden nicht laufend, sondern
endfällig nach Verkauf getilgt.
Die Beurteilung: Mittels der Benchmark-Analyse der Fonds-Experten von INVESTMENT
ergibt sich summa summarum eine sehr gute Beurteilung.
Der Fonds ist der einzige seiner Art, der in polnische Handelsimmobilien und
deren Projektentwicklung investiert. Durch die langjährige Erfahrung der
handelnden Personen und des Finanzpartners LBBW ergibt sich ein solider
Background mit double digit-Gewinnprognosen.
Aufgrund der vor-Ort-Recherche in Polen und der Analyse der Fonds-Parameter ist
der Fonds für einen international erfahrenen und diversifiziert agierenden
Investor sehr interessant.
Die INVESTMENT-Redaktion beurteilt den elbfonds GmbH - Direkt Invest Polen 2 mit
´sehr gut´.
Begründung: In einem Ausleseverfahren nimmt die Redaktion die Initiatoren unter
die Lupe: Erfahrung, finanzieller Hintergrund, Anlegerfreundlichkeit,
Platzierungskraft und Leistungsbilanz sind die Kriterien für das
Initiatoren-Rating sowie die Beurteilung ihrer Fondsprodukte.
Die INVESTMENT-Ratings haben einen umso höheren Stellenwert als das Magazin im
Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes Pflichtlektüre für Investoren,
Banker, Berater, Vermögensverwalter und alle an der Vermittlung von
Kapitalanlagen beteiligten Personen sein sollte.
´So geht der BGH (Entscheidung vom 13.01. 2000) davon aus, das INVESTMENT
Pflichtlektüre für den obigen Personenkreis ist: ´Sowohl der Anlageberater,
Banker, als auch der Anlagevermittler mit besonderer Vertrauensstellung
gegenüber seinen Kunden, den Investoren, muss zwingend alle Berichte in
INVESTMENT gegenüber seinen Kunden, den Investoren bzw. Kapitalanlegern
ungefragt und unaufgefordert offenbaren´, kommentieren Experten die einschlägige
Rechtslage. Der BGH erwartet vom Anlageberater, dass er die Prospektunterlagen
auf Informationslücken und innere Schlüssigkeit überprüft.´
Daneben besteht die Pflicht, INVESTMENT als Fachpublikation laufend auszuwerten.
Der Anlageberater hat die Pflicht, sich selber die entsprechenden Informationen
eigenhändig zu verschaffen.
Verstösst ein Berater und Vermittler gegen seine Sorgfaltspflicht, so haftet er
bis zu 10 Jahre für die Verletzung von Erkundigungs- bzw. Aufklärungspflichten.
Es handelt sich dabei um ständige Rechtssprechung, wie zahlreiche Entscheidungen
belegen (vgl. u.a. BGH vom 6.7. 1995, 17.10.1989, OLG Thüringen 29.10. 1997, OLG
München 19.06. 1996, OLG Düsseldorf 30.03. 1995, (6.6. 1992).
Die INVESTMENT-Leser sind in der Zielgruppe der Immobilienentscheider und der
High Net Worth Individuals (HNWIŽs) zu finden. Die sogenannten HNWIŽs haben mehr
als EUR 1 Million zur Verfügung. Auf diese Zielgruppe und die sogenannten
´Ultras´ (Ultra High Net Worth Individuals) mit mehr als EUR 30 Millionen
Vermögen konzentrieren sich auch die Kunden des Magazins INVESTMENT (das
Original).
Nachfolgend finden Sie die Erläuterung zu dem unabhängigen Fonds-Rating von
INVESTMENT (das Original).
Die Untersuchungs-Methoden: In einem Ausleseverfahren nimmt die Redaktion die
Initiatoren unter die Lupe: Erfahrung, finanzieller Hintergrund,
Anlegerfreundlichkeit, Platzierungskraft und Leistungsbilanz sind die Kriterien
für das Initiatoren-Rating sowie die Beurteilung der Fondsprodukte.
Neben der Prognosesicherheit der bisher emittierten Fonds fallen folgende
Faktoren ins Gewicht:
Erklärung der einzelnen Kennzahlen auf Basis der Prognoserechnung
Was ist die Substanzquote (in %)?
Die Substanzquote bildet ab, wie viel vom Gesamtinvestitionsvolumen wirklich in
das Investitionsobjekt fließt. Die Formel dafür lautet:
(Kaufpreis + Nebenkosten + Liquiditätsreserve)
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Gesamtinvestitionsvolumen
Bei systembedingten Währungsumrechnungen wurde der Kurs zum Zeitpunkt der
Prospektgenehmigung verwendet.
Was ist die kumulierte Ausschüttung inkl. (excl.) Verkaufserlös (in %)?
Diese Kennzahl zeigt die Ausschüttung an die Anleger über die gesamte
Fondslaufzeit inklusiv (exclusiv) der Ausschüttung durch den eventuellen Verkauf
des jeweiligen Investitionsobjektes. Die Formel dafür lautet:
Summe aller Ausschüttungen in % (+ Verkaufserlös des Investitionsobjektes in % )
Dabei erhält man den Verkaufserlös in % folgendermaßen:
Verkaufserlös des Investitionsobjektes
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Kaufpreis des Investitionsobjektes
Bei systembedingten Währungsumrechnungen wurde der Kurs zum Zeitpunkt der
Prospektgenehmigung verwendet.
Was ist die Laufzeit in Jahren?
Die Laufzeit in Jahren beginnt ab dem Tag der Veröffentlichung des Prospekts und
läuft bis zum Zeitpunkt der geplanten Fondsauflösung.
Was ist der Multiple?
Der Multiple gibt an, um das wie viel Fache die Ausschüttungen an den Anleger
dessen eingesetztes Kapital übersteigt. Die Formel dafür lautet:
Kumulierte Ausschüttung in %
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100% zzgl. jeweiliges Agio
Dabei stellen die 100% die Zeichnungssumme der Anleger dar.
Bei systembedingten Währungsumrechnungen wurde der Kurs zum Zeitpunkt der
Prospektgenehmigung verwendet.
Was ist der jährliche Vermögenszuwachs (in %)?
Diese Kennzahl zeigt den jährlichen Vermögenszuwachs der Anleger unter
Berücksichtigung eines eventuellen Verkaufserlöses des jeweiligen
Investitionsobjektes. Die Formel dafür lautet:
kumulierte Ausschüttung inkl. Verkaufserlös in % - ( 100% + Agio in % )
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Laufzeit des Fonds
Bei systembedingten Währungsumrechnungen wurde der Kurs zum Zeitpunkt der
Prospektgenehmigung verwendet.
Was ist die Ausschüttung nach 5 (10) Jahren (in %)?
Diese Kennzahl zeigt, wie viel der Fonds nach 5 (10) Jahren an die Anleger
ausgeschüttet hat. Die Formel dafür lautet:
Summe aller Ausschüttungen in % in den ersten 5 (10) Jahren
Bei systembedingten Währungsumrechnungen wurde der Kurs zum Zeitpunkt der
Prospektgenehmigung verwendet. Der Referenzpunkt der Berechnung ist das
BaFin-Veröffentlichungsdatum.
Was ist die Tilgung nach 5 (10) Jahren in % des Kreditbetrages?
Diese Kennzahl dient dazu, den Tilgungsstand des Fonds nach 5 Jahren Laufzeit in
% der gesamten Darlehenssumme erkennen zu können. Die Formel dafür lautet:
Summe aller Tilgungen der ersten 5 (10) Jahre
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Gesamte Darlehenssumme
Bei systembedingten Währungsumrechnungen wurde der Kurs zum Zeitpunkt der
Prospektgenehmigung verwendet.
Was ist der Effizienzfaktor?
Der Effizienzfaktor spiegelt die Höhe der reinen Fondskosten wieder. Je mehr
sich der Effizienzfaktor der Zahl 0 annähert, umso vorteilhafter ist es für die
jeweilige Beteiligung. Die Formel dafür lautet:
Bsp. Immobilien:
Investitionskosten / Vermietbare Fläche in m² = Investitionskosen pro m²
Jahresmiete / Vermietbare Fläche in m² = Jahresmiete pro m²
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Jahresmiete pro m² / Investitionskosten pro m² = Jahresrendite pro m²
Gesamtinvestitionskosen / Vermietbare Fläche in m² = Gesamtinvestitionskosen pro
m²
Jahresmiete / Vermietbare Fläche in m² = Jahresmiete pro m²
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Jahresmiete pro m² / Gesamtinvestitionskosten pro m² = Jahresrendite pro m²
Das Delta der Jahresrenditen pro m² bilden den Effizienzfaktor!
Bei Schiffen wird auf die Tragfähigkeit tdw runtergerechnet!
Bei systembedingten Währungsumrechnungen wurde der Kurs zum Zeitpunkt der
Prospektgenehmigung verwendet.
Was ist die Eigenkapitalquote (in %)?
Die Eigenkapitalquote gibt an wie viel vom Gesamtinvestitionsvolumen durch das
Eigenkapital der Anleger finanziert wird. Die Formel dafür lautet:
Kommanditkapital eines Fonds inkl. Agio
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Gesamtinvestitionsvolumen inkl. Agio
Bei systembedingten Währungsumrechnungen wurde der Kurs zum Zeitpunkt der
Prospektgenehmigung verwendet.
Was ist die Fremdkapitalquote (in %)?
Die Fremdkapitalquote gibt an wie viel vom Gesamtinvestitionsvolumen durch das
aufgenommene Fremdkapital finanziert wird. Die Formel dafür lautet:
Fremdkapital eines Fonds
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Gesamtinvestitionsvolumen
Bei systembedingten Währungsumrechnungen wurde der Kurs zum Zeitpunkt der
Prospektgenehmigung verwendet.
Was ist der Weichkostenfaktor inkl. (exkl.) Agio bezogen auf das
Gesamtinvestitionsvolumen (Eigenkapital) (in %)?
Der Weichkostenfaktor gibt an, wie viel der Fondskosten auf Basis des
Gesamtinvestitionsvolumens nicht direkt in das Investitionsobjekt fließen.
Die Formel dafür lautet:
Summe aller Weichkosten
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Gesamtinvestitionsvolumen (Eigenkapital)
Dabei sind die Weichkosten alle Kosten der Investitionsrechung außer dem
Kaupreis, der Liquiditätsreserve (und dem Agio.)
Bei systembedingten Währungsumrechnungen wurde der Kurs zum Zeitpunkt der
Prospektgenehmigung verwendet.
Was ist die Mindestzeichnungssumme?
Die Mindestzeichnungssumme gibt den Betrag an, ab dem sich ein Anleger an einem
Fonds beteiligen kann.
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